mercato immobiliare

Indice

Il Mercato Immobiliare nel 2022

La Fed e il mercato immobiliare

È l’ora di parlare dell’immobiliare. Il nuovo paradigma economico condiziona tutti gli asset. Così come il QE aveva condizionato praticamente ogni asset e ogni mercato. Gli Stati Uniti sono il barometro per il mercato dei tassi. 

La Federal Reserve è responsabile per il Dollaro e per le obbligazioni governative USA che sono il mercato più liquido al mondo.

Con l’aumento dei tassi, Powell ha dato un chiaro segnale che le cose stanno cambiando. Il mercato Mercoledì è andato al rialzo brevemente, rialzo come vi avevamo spiegato era tecnico. Nel lungo termine, la curva dei rendimenti è molto chiara, si sta invertendo e questo è un segno di rallentamento economico.

Questo impatterà fortemente l’immobiliare, che con i tassi a zero aveva beneficiato enormemente. I tassi a zero, fanno sì che più persone hanno accesso al credito. Il costo del credito è minore e attrae più partecipanti. Con l’inversione di marcia il credito comincia a prosciugarsi.

Mercato immobiliare e mutui

Negli Stati Uniti, i mutui possono essere emessi con tassi bloccati a 30 anni. Se guardiamo i tassi su un mutuo a 30 anni possiamo vedere come sono aumentati a dismisura. A Dicembre del 2021 erano a circa il 3.2%. Ora sono vicini al 6% e molto probabilmente supereranno quella soglia. Come vi abbiamo segnalato ieri la Federal Reserve vuole portare i tassi a breve al 3% per la fine di quest’anno. L’impatto sui mutui è chiaro ed indiscutibile.
mercato immobiliare
Questo è davvero un periodo storico unico, perchè se mettiamo a confronto l’aumento dei tassi in diversi periodi storici, vediamo come il 2022 in quanto ad aumento dei tassi a 30 anni è molto anomalo.
immobiliare
Ai bulls del mercato immobiliare piace mostrare questo grafico: gli inventari degli immobili US. Come vedete sono molto bassi storicamente parlando.

Relazione tra il Fed Fund Rate e le vendite

A noi questo non convince. Se guardiamo al prossimo grafico, possiamo vedere la relazione tra il Fed Fund rate e le vendite di immobili (single family home). 

Anche qui, la relazione è chiara, e alla fine del grafico potete già vedere l’inversione di marcia.

fed fund rate immobiliare

L’immobiliare a differenza di altri asset, ha uno yield negativo per l’investitore. Specialmente quando parliamo del primo immobile. Visto che le famiglie vivono nell’immobile, l’asset non genera un ritorno. Anzi alla fine di ogni anno richiede cashflow per pagare bollette, mutuo, tasse etc.

Per questo motivo, con l’aumento dell’inflazione su praticamente ogni bene, e l’aumento dei tassi sui mutui, il free cash flow a disposizione per pagare un mutuo diminuisce notevolmente.

Inoltre potete vedere come anche le applicazione per un nuovo mutuo siano in discesa.

applicazioni mutui

Se poi guardiamo ai costruttori, possiamo vedere come comincia la flessione anche per loro. Tassi su portano giù l’equity dei costruttori.

La differenza tra il mercato azionario/obbligazionario e l’immobiliare è che quest’ultimo non ha un market to market giornaliero. Per questo motivo, c’è l’illusione che l’asset mantenga valore meglio degli altri. Ma in realtà, la storia è la stessa. 

Ci sono venditori e compratori. I compratori hanno bisogno di cash flow. Le banche per offrire un mutuo devono essere sicuri del credit risk dei compratori.

Se guardiamo le vendite, in media, già cominciano a crollare in quasi tutti i paesi. E da notare, che i prezzi, solitamente seguono il prezzo dopo 6 mesi dal crollo delle vendite.

vendite immobiliare
In questo momento, tutto quello che sta succedendo nei mercati e le politiche restrittive, sono bearish su tutti gli asset convenzionali. L’immobiliare avrà certamente la stessa sorte. Questo ciclo del credito è giunto alla fine.
Ed ora dobbiamo fare i conti con le bolle che sono state create negli ultimi vent’anni. Le crisi, non vanno viste solo in un’ottica negativa. Anzi, in questi periodi, quando i bulls si ritirano che da investitori è possibile cogliere delle occasioni.
In questi periodi, dobbiamo essere bravi a saper valutare gli assets e trovare il margin of safety che negli ultimi 20 anni era scomparso a causa delle politiche monetarie espansive. Nei prossimi anni non sarà solo una questione di Location, Location e Location, ma anche di Valuation, Valuation and Valuation.

Le Valutazioni degli immobili nel mondo

Infine guardiamo a questo grafico che mostra le Valutazioni degli immobili e dati interessanti in tutto il mondo.
valutazioni immobiliare
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